解除権、契約の解除、誘導居住水準、リバースモーゲージ、規約の衡平性...

解除権とは?

解除権には、次のようなものがあります。

■法定解除権 
法定解除権というのは、法律の規定に基づき、当然に解除できる場合の解除権をいいます。

 

■約定解除権 
約定解除権というのは、契約によって生じる解除権をいいます。

契約の解除とは?

契約の解除というのは、契約の終了事由のことです。

 

契約の解除は、契約期間中に、
その一方の当事者の意思表示により
契約関係を遡及的に解消することをいい、
これによって契約はなかったものとされます。

解除権の行使は?

解除権の行使は、
相手方に対する一方的な意思表示によりなされます。

 

契約が解除されると、
契約により生じた法律効果は遡及的に消滅します。

 

なので、債務がいまだ履行されていないときには、
債権関係を消滅させるのみですが、
商品が引き渡されている等すでに履行されているときには、
原状回復義務が生じます。

 

ただし、この場合には、
第三者の権利を害することはできません。

 

なお、損害が発生している場合には、
その賠償を請求できます。

 

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誘導居住水準とはどのような水準のこと?

誘導居住水準というのは、
第5期住宅建設5箇年計画(昭和61年度開始)以降、

 

住宅の質の向上を図るために
誘導すべき目標として設定された
床面積等の水準のことをいいます。

 

具体的には、
都市型住宅と一般型住宅に分けて設定され、
夫婦、子供2人の標準世帯では、
都市型で戸当たり専用面積が
91u、一般型で123uとなっています。

 

また、
第8期住宅建設5箇年計画(平成13年度開始)では、
平成27年度を目処に全世帯の3分の2が、

 

さらに、平成22年度を目処に
すべての都市圏の半数の世帯が
達成すべき目標とされています。

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージというのは、
高齢者が住宅など自己の所有する資産を担保に、
自治体や金融機関から資金の融資を受け、

 

利用者が死亡した場合にその資産を売却し、
一括返済する制度のことをいいます。

優先出資の譲渡とは?

優先出資は譲渡が可能で、
特定目的会社は譲渡に対して制限が加えられません。

 

ちなみに、譲渡の際に交付される証券のことを
優先出資証券といいます。

 

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優先出資とは?

優先出資というのは、
特定目的会社の資本に対する出資のうち、

 

出資をした者が
特定目的会社の利益の配当や残余財産の分配を、
特定出資※をした者に先立って受ける権利を有する出資
のことをいいます。

 

なお、出資者は、
出資の金額を限度とする有限責任を負います。

 

ちなみに、優先出資は譲渡が可能で、
特定目的会社は譲渡に対して制限が加えられません。

 

※特定目的会社を設立する発起人が、設立の際に払込みを行った出資のことです。

優先出資社員の議決権は?

優先出資する者(優先出資社員)は、
有議決権事項※を除いて、
原則として社員総会での議決権を持ちません。

 

※優先出資配当にかかわる決議等です。

規約の衡平性とは?

平成14年に区分所有法の一部改正があり、
次のようは規約の衡平性についての規定が新設されました。

「規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは付属設備につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない」

 

このような規定が新設されたのは、
原始規約※により様々な紛争があり、
特に分譲業者が分譲後の自己または等価交換方式で
区分所有者となる地主の利益を図るからです。

 

具体的には、例えば、
元地主に駐車場専用使用権を無償で取得させたり、
管理費の割合を他の区分所有者よりも
低く定めたりする規約を設定する者がいて、
訴訟になった事例もあります。

 

また、裁判所の判断もまちまちで
争いが絶えなかったこともあります。

 

そうしたことも、この規定が新設されたことで、
判断基準が明確化されました。

 

※分譲業者により作成された最初の管理規約のことをいいます。

 

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