維持保全、委託管理、区分所有法上の一部共用部分...

維持保全の目的・内容は?@

当然のことではありますが、
マンションの維持保全を行う目的は、
建物の機能を満足させ、
長期間使用に耐えるようにすることにあります。

 

つまり、日常の手入れを良くし、
定期的に修繕を実施することによって
大規模修繕にいたる箇所を未然に防ぎ、
余分な出費を抑えて、
建物の財産価値を守るということなんですね。

維持保全の目的・内容は?A

建物を維持保全する方法としては色々とありますので、
以下みていきたいと思います。

 

建物を維持保全する方法としては色々とあるわけですが、
一般的には次のようなことを行うことといえます。

■改修 ■改良 ■修繕 
■診断 ■点検 ■保守
■清掃 ■保安 ■模様替え...など

委託管理とは?

委託管理というのは、
管理組合が管理会社と管理委託契約を締結し、
管理組合の業務の一部、あるいは全部を
その管理会社に委託することをいいます。

 

委託管理の形態としては、次の2つがあります。

■全面委託管理
・・・業務全般を任せる形態です。

 

■部分委託管理
・・・特定の一部業務を任せる形態です。

 

管理会社に支払う手数料は、
委託の程度によっても異なりますので、
管理費も変わってきます。

 

基本的にマンションの管理は、
区分所有者により構成される管理組合により行われますが、
具体的な実務を管理組合自身で行うには手間がかかります。

 

なので、現状では
管理会社に委託されているケースが少なくありません。

 

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意思決定機関とは?

マンション管理組合が、
組合としての最終意思を決定するのは
総会での多数決です。

 

ちなみに、「マンションの管理の適正化に関する指針」でも、
最高の意思決定機関は
組合員が集まる総会であると明記されています。

区分所有法上の一部共用部分は?

この一部共用部分とされるものは、区分所有法によれば、
これを共用すべき区分所有者の共用に属し、
全体共用部分から切り離されています(11条1項、16条)。

 

また、一部共用部分を使用している
区分所有者の専有面積の算定方法にも違いがあります。

 

具体的には、一部共用部分の面積について、
そこを使用している者の床面積比率で算定した
一部共用部分の面積分を、

 

それぞれの区分所有者の専有部分の面積に算入するもの
とされています(同法14条2項)。

 

つまり、区分所有法では、
専有と共用とを明確に区別していますが、
唯一の例外として、一部供用部分の面積負担分を
専有面積に算入するという手法を採用しているということです。

 

わかりやすく言うと、この部分は共用部分なのですが、
性格的には専有部分と見ているということなのです。

一団地認定とは?

団地に関する規定が適用されるためには、
一定の団地関係にあることが要件となっており、
その最も基本的な成立要件として、
区分所有法では次のように規定しています。

■一団地内における数棟の建物の存在
・団地内に複数の建物が存在している必要があります。ただし、建物は区分所有建物には限定されません。

 

・戸建や住宅のような非区分所有建物であってもOKです。もちろん、両者が混在していてもOKです。

 

・高層タワーと低層テラスハウス棟があるケースのように、建物の大きさや構造が違っても構いません。

 

■団地内の土地または附属施設の共有
・団地内の土地あるいは附属設備が数棟の建物所有者の共有に属していなければなりません。

 

・同じ敷地内にA・B・Cがあるということは、敷地を共有しているので、基本的には団地関係が成立しているということで、A・B・Cは団地関係にあるといえます。

 

・団地関係が成立すると、区分所有法65条以下の団地に関する特別規定の適用となりますので、管理組合も団地管理組合となります。

 

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