買取保証、買取請求、開発行為、開発許可...

買取保証とは?@

買取保証というのは、不動産を買い替えるときに、
次のような条件を入れておくことをいいます。

「手持ちの不動産が売却できない場合、不動産会社が当該物件を買い取る」

売主の事情により不動産売却と資金調達が連動し、
また時間的制約があるケースが多いです。

買取保証とは?A

不動産買主との合意による
売買契約成立だけに期待するのは、
売主にとっては不安ですし、リスクもあるわけで、
こうした約束はそのような負担を分散するためといえます。

 

とはいえ、この場合の査定価格は
業者の転売危険負担を見込みますから、
一般的には、通常の媒介の査定額よりは
下回るといえます。

買取請求とは?

区分所有法によると、建物の大規模滅失
(建物価格の1/2を超える滅失)の場合の、
復旧決議※がなされ、
復旧決議の日から2週間を経過したときは、

 

決議賛成者以外の者、すなわち決議に反対した者は、
決議賛成者の全員または一部に対して、

 

建物とその敷地に関する権利を、
時価で買い取るべきことを請求することが
できることになっています(同法61条7項)。

 

買取請求権というのは、
この買い取るべきことを請求する権利のことをいいます。

 

※区分所有者と議決権の各3/4以上の多数決です。

 

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買取請求権は形成権?

買取請求権というのは、形成権であると言われています。

 

というのは、相手方の承諾の意思表示を必要とせず、
一方的に法律行為が成立するものだからです。

 

わかりやすく言うと、この請求権が行使されると同時に、
相手方との間で売買契約が成立し、
決議に反対した者の所有権・敷地利用権は、
自動的に相手方に移転します。

 

このため、請求権を行使した者は、
区分所有関係から離脱したことになり、
復旧に要する費用を負担する必要がなくなり、

 

相手方は時価による売買代金支払いの義務が
生じることになります。

 

なお、直ちに代金を支払えないときには、
裁判所に相当の支払期限の猶予を請求することが
認められています(同法61条13項)。

 

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開発行為とは?

開発行為というのは、
一定以上の面積の土地を造成したり、
区画を変更することをいいます。

 

具体的には、前述した開発許可の対象となる行為が
この開発行為であり、主に建築物の建築、
あるいは特定工作物の建設の用に供する目的で、
土地の区画形質の変更をもたらす行為のことをいいます。

 

ちなみに、盛土や切土もこの開発行為にあたります。

 

また、この場合の建築物ですが、
これは、建築基準法上のものをいいます。

 

さらに特定工作物とは、次のものをいいます。

■コンクリートプラント
■クラッシャープラント
■危険物の貯蔵または処理に供する工作物・
・・第1種特定工作物
■ゴルフコース、野球場、テニスコート、陸上競技場、遊園地、動物園、その他の運動レジャー施設で1ha以上のもの
■墓苑
・・・第2特定工作物

開発許可とは?

開発許可というのは、次のところで
一定面積以上の開発行為を行おうという者に、
都道府県知事あるいは政令指定都市の長が与える
許可のことをいいます。

■都市計画区域内
・・・市街化区域と市街化調整区域、非線引き都市計画区域のことです。
■準都市計画区域
■その他

 

この場合の開発行為とは、主として建築物の建築
あるいは特定工作物の建設の用に供する目的で行う
土地の区画形質の変更のことをいいます。

 

これは、都市の乱開発や無秩序な市街地の外延的拡大、
いわゆるスプロールを防止し、
その健全な発展と秩序ある整備を目的とした
都市計画法で規定された手続きです。

 

ちなみに、開発許可を必要とする面積は次のとおりです。

■市街化区域内・・・原則として1,000u以上
■三大都市圏の一定区域・・・500u以上

 

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