建ぺい率、建設仮勘定、限定賃料、リファイナンス、REIT(リート)...

建ぺい率とは?

建ぺい率というのは、建築法規の用語で、
敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。

 

建ぺい率については、建築物の敷地が
制限の異なる地域・地区にわたる場合には、
加重平均で算定し、
角地等では、制限を緩和する規定があります。

建設仮勘定とは?

建設仮勘定というのは、会計資産のことですが、
有形固定資産の長期にわたる建設工事について、
材料費、労務費等各種の支出を記入する仮勘定で、
有形固定資産に属します。

 

また、その工事が完了すれば、
これを建物・構築物等、
その有形固定資産勘定へ振り替えて整理し、
その財産の取得原価とします。

 

ちなみに、この勘定の残高は、
建設工事の工事に係る
原価または費用の合計額を示します。

建設仮勘定は減価償却をするの?

勘定の振替までは、減価償却は行われません。

予約とは?

予約というのは、
将来売買などの契約を成立させることを
約束することをいいます。

 

また、予約に基づいて結ばれる契約のことを
本契約といいます。

 

また、予約には、次のようなものがあります。

■一方が本契約の申込みをすれば、相手方がこれを承諾する義務を負うもの

 

■一方が本契約を成立させようという意思表示(完結権)をすれば、他方の承諾を要しないで本契約が成立するもの
⇒ これにはさらに、完結権を一方が持っているものと、双方が持っているものがあります。

 

ちなみに、民法が規定しているのは、
売買一方の予約ですので、当事者の意思が不明の場合は、
一方の予約と推定することになります。

 

スポンサーリンク

限定賃料とは?

限定賃料というのは、鑑定評価で求める賃料のことです。

 

限定賃料は、隣接不動産の併合使用を前提とする
賃貸借等に関連する場合など、

 

限定価格と同じ市場概念のもとで、
新たに賃貸借等の契約において成立する
適正な賃料のことをいいます。

リファイナンスとは?

リファイナンスというのは、
一般に資金の再調達を行うことをいいます。

 

具体的には、企業・事業等の存続・継続を前提に、
既存の資金調達方法に
変更の必要性※が生じた場合に、

 

元本の償還・返済原資や自社株等償却原資
を確保するため、新規に資金調達を行うことをいいます。

 

※債券・借入等の償還・返済期限の到来、自社株等の消却等

 

スポンサーリンク

不動産証券化におけるリファイナンスは?

不動産証券化スキームにおいては、
出口戦略として対象資産を売却して終了するケースと、
リファイナンスを行って不動産証券化を継続するケース
があります。

REIT(リート)とは?

REIT(リート)というのは、
Real Estate Investment Trust の略です。

 

具体的には、米国で一定の税制優遇措置を享受できる、
株式会社および事業信託として設立される
不動産投資信託のことをいいます。

リートの仕組みは?

リートは、1960年に
米国の内国歳入法の改正によって誕生したものですが、

 

その仕組みは、
公募や私募によって多数の投資家から集めた資金を、
会社や信託形態で複数の不動産へ分散投資を行い、

 

運用利益を投資家の持分に応じて
配分するというものになっています。

 

リートは投資する対象によって、次のように分類されます。

■エクイティリート 
⇒ 購入・建設を通じて直接不動産に投資
■モーゲージリート 
⇒ 不動産担保ローン等を通じて間接的に不動産に投資
■ハイブリッドリート 
⇒ エクイティとモーゲージを組み合わせたもの

 

また、発行形態(会社型リート、信託型リート)、
リートの上場の有無によっても分類できます。

リートの適格要件は?

内国歳入法で規定されている適格要件(非課税要件)は、
次のようになっています。

■課税所得の90%以上を投資家に配当すること
■総資産の75%以上を不動産、不動産抵当貸付、他のREIT、現金、公債で保有すること
■年間総所得の75%以上が不動産賃貸収入、不動産抵当貸付・証券の利子収入、不動産処分益、他のREITの配当等によること
■100人以上の投資家を持ち、5人以下の投資家が発行済み株式の50%以上を保有しないこと

 

スポンサーリンク