共同担保目録、共有物の分割請求の禁止、室外機置場、完成在庫、内金...

共同担保目録とは?@

共同担保目録というのは、
同一債権の担保として、いくつかの異なる不動産のうえに
設定された抵当権について、

 

登記を申請するときに
添付することが必要な不動産目録のことをいいます。

共同担保目録とは?A

また、共同担保というのは、同一の債権の担保として
複数のもの(家屋とその土地など)のうえに
担保物権(質権、抵当権、先取特権)
を設定することをいいます。

 

ちなみに、この担保権の設定については、
原則として「一不動産一登記」に従って、
担保ごとに登記申請する必要があるのですが、

 

共同担保物権の設定に関しては、
1枚の申請書に目録を添付して
登記申請すればよいとされています。

 

なお、共同担保目録は、
誰が見ても物件ごとの負担の割合や、
担保権を行使する人間の優先順位などが
明らかになっていなければならないこととされています。

共有物の分割請求の禁止とは?

民法では、原則として、各共有者は、いつでも
共有物の分割を請求することができるとしていますので、
仮に共有物が物理的に分割不可能なものである場合には、
売却して金銭にかえて共有持分を取得することができます。

 

とはいえ、マンションの場合にこの規定を適用してしまうと、
非常に不都合な結果となってしまいますよね。

 

なので、共有物の分割請求はできないとされています。

 

明文の規定はないものの、
理論的に玄関ホールや階段、共用廊下などを
持分に応じて分割してしまうと、

 

共同住宅としてのマンション形態を
保持することができなくなってしまうからです。

 

区分所有法では、共用部分の持分は、
専有部分と分離不可能なもので、その処分は
専有部分とともにしなければならないとされています。

 

つまり、共用持分のみの分割請求は、
結果的に否定されているのです。

 

また、建物の共用部分についての登記も認められませんので、
民法の所有権における共有理論は
原則として適用されないと考えてよいと思われます。

 

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室外機置場とは?

室外機置場というのは、
エアコンの室外機を置くスペースのことをいいます。

 

なお、室外機置場は、間取り図で見ますと
バルコニーのように見えるかもしれませんが、
実際のところは面積も狭く、
他の用途には使いにくいといえます。

完成在庫とは?

完成在庫というのは、分譲マンションなどで、
完成したにもかかわらず、
売れ残っている住戸の在庫のことをいいます。

 

ほとんどのディベロッパーの事業収支は、
建物完成までに全戸が完売することを前提に
組まれています。

 

なので、建物が完成するまでには、
すべて売れるように営業計画を立てます。

 

ちなみに、理想としては、販売開始から
3か月くらいまでに完売することとされていますが、
実際には売れ残ってしまう場合もあります。

 

なお、完成してから1年以上経つと
「中古マンション」となります。

売れ残り住戸の管理費とは?

新築分譲マンションの問題として、
売れ残った住戸の管理費などがあります。

 

分譲業者は入居者でつくる管理組合に対して、
売れ残り戸数が多く、
例えば、総戸数100戸のうち60戸しか売れず、
残りの40戸については、
現在売り出し中であるという理由から、

 

管理組合の運営費用を60戸の管理費で賄って欲しい
と要求するケースがあります。

 

しかしながら、こうしたことは間違いといえます。

 

というのは、建物を新築したときは、
所有者は1か月以内に
建物の表示登記をしなければなりませんが
(不動産登記法93条1項)、

 

この場合、売れたか売れないのかにかかわらずに、
建物全部の表示と各専有部分の表示登記を
しなければならないことになっているからです。

 

つまり、売れ残っている分は、分譲業者の所有と
表題部の最後に記載されているわけですから、
残っている住戸の管理費用は、その所有者である
分譲業者の負担となることは明らかだからです。

内金とは?

内金というのは「内入れ金」ともいいますが、
わかりやすく言うと、売買代金について
全額を一時に支払わずに、何度かに分けて支払う時に、
代金の一部を前払いするもののことをいいます。

 

不動産分野においては、
履行着手金などの前払い金がこれに該当します。

 

取引する不動産の抵当権を売主に抹消してもらうなど、
売主に契約履行の準備を促すために
買主が協力するという意味で支払うケースが多いようです。

 

ちなみに、引き渡しまでに支払う
中間金などもこの内金に当たります。

 

また、内金は手付金と似ている点がありますが、
手付金は売買契約が成立する際に交付されますが、
内金は契約成立後に交付される点で異なります。

 

なお、金額的には
代金の1/4から1/2程度と大きくなることがあります。

 

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