建て替え前提で中古住宅を買う場合は?

中古住宅を購入するまでの流れは?@

マイホームを購入したいけど、
やはり予算的に新築住宅は難しい。

 

ならば中古住宅をと思うわけですが、
新築住宅と違って、中古は量も質も色々なので、
どこから探していったらいいのか
非常に迷うと思うのですよね。

中古住宅を購入するまでの流れは?A

ここでは、仲介業者の営業マンとのかかわりを中心に、
中古住宅取得の基本的な流れを見てみようと思います。

 

そうすると、次のようになるんですよね。
以下が、中古住宅取得の基本的な流れですね。

■物件探し
・・・熱意が伝われば、優先的に非公開の物件情報が手に入ることもあります。
■売買契約
・・・営業マンを味方にできると、値引き交渉を有利に進めることが可能になります。
■住宅ローンの申込み
・・・借り入れ方法など、最新の情報に基づいたアドバイスがもらえます。
■不動産登記
・・・物件の登記を行う際に、手付金を引いた残金を決済します。
■引き渡し
・・・鍵を受け取って引っ越して入居
■確定申告
・・・住宅ローン控除を受けるために、購入した翌年に行います。

 

ぜひ、ご自分の中古物件探しに役立ててみてくださいね。

 

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中古物件は築年数より耐久性の方が重要なの?

中古住宅を探すといっても、
やみくもに探していては良い物件には出会えません。

 

ここはやはり、
重要なポイントを絞って探すようにしたいですね。

 

さて、中古物件の場合、建物についてのポイントは、
やはりあと何年住めるのかということですよね。

 

まず躯体そのものの強さに着目するのはもちろんですが、
リフォームで解決できる部分については、
ある程度は目をつむることも必要になってきますからね。

 

敷地については、地質や地盤、周辺環境など、
本質的な価値を見極めるようにしたいです。

 

中古戸建て住宅の場合、築年数というのは、
建物の老朽化の度合いを判断する目安となるわけです。

 

でもメンテナンス次第で、その住宅の寿命は
大きく変わってくるのもまた事実なんですけどね。

 

なので、売主がそれまでに
どういった修繕や補修をしてきたのかについて、
詳しく聞いてみるのも重要です。

 

細かいことを聞いて嫌がられないかと思われるかもしれませんが、
自信のある建物であれば、
チェックを煙たがることもないはずですから、
心配せずにどんどん聞いてみましょう。

 

もしもチェックや質問を嫌がるようでしたら、
その物件には注意したほうがいいと思ったほうがいいくらいです。

 

また、契約後に隠れた箇所から
重大な瑕疵が見つかった場合ですが、
契約書に明記してあれば、
契約を解除することもできますからね。

 

ちなみに、民法570条では、
瑕疵が見つかってから2年以内に売主に伝えれば、
売主はこれを無償で補償しなくてはならない
と規定しているんです。

 

とはいえ、経年劣化と瑕疵の区別は少々難しいですから、
契約前に建物の耐久性にかかわる箇所は、
特に重点的に確認するようにしたいですね。

 

なお、耐震性についても、できれば購入前に、
都道府県の建築士会や一般の設計事務所などで
耐震検査を行っておくと安心です。

 

もし、その結果が納得のいくものでなければ、
買わないのが当然です。

 

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建て替え前提で中古住宅を買う場合は?

中古住宅の場合は、築年数はあくまでも目安で、
耐久性を見極めるべきだと前述しましたよね。

 

でも、流通市場の価値基準は違うんですよね。

 

これによれば、築15年以上の物件については、
土地のみの価格と考えておいた方が無難なんですよね。

 

なので、そこで浮いた資金を活用して、
大掛かりなリフォームや建て替えを前提に購入を検討する、
という買い方もあるのかなと思うわけです。

 

とはいえ、その場合には、資金計画だけでなく、
法的規制についても詳しく知っておいたほうがよいと思います。

 

というのは、用途地域や建築基準法などの規制は、
住宅事情や様々な環境の変化により、
変更や新たな項目が加えられるケースがあるからなんです。

 

つまり、住宅が建てられた当時と現在とでは、
建築条件が大きく違っているということがあるということなんですね。

 

例えば、次のような場合がそうです。

■建ぺい率と容積率
制約が厳しくなると、
基本的には同じ大きさの住宅は建てられなくなります。

 

■日照規制
隣家の日照に配慮した規制です。
建物の形状や大きさに制限を受ける場合もあります。

 

■防火地域と準防火地域
自治体の指定を受けると、
既存の住宅と同じ構造の家であっても認可されないケースがあります。

 

■災害防止
崖の隣接地などに対して、建築基準が強化されるケースもあります。

 

■道路
敷地の窓口が2m以下の場合、建て替えができません。

 

■道路幅員
幅員4m以下の道路や将来拡幅予定の道路は、セットバックといって、
建物を敷地内に後退させて建てなければなりません。

 

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